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Se cumplen ya 8 meses desde la puesta en marcha la Sociedad de Gestión de Activos procedente de la reestructuración bancaria (SAREB). La denominación oficial no ha conseguido ocultar el nombre por el que realmente este instrumento es conocido en sociedad: Hablamos del “banco malo”

El mecanismo fue creado en el marco de obligaciones contraídas con el Mecanismo Europeo de Estabilidad (MEDE) con el que el Estado español firmó, además de un préstamo de 40 mil millones de euros, un Memorándum de Entendimiento. En este documento figuraban 32 condiciones de ineludible cumplimiento entre las cuales estaba la creación un vehículo al que las entidades bancarias que habían precisado de fondos de este organismo europeo, debían traspasar sus activos inmobiliarios tóxicos a “valor razonable”.

SAREB ha adquirido inmuebles, créditos y suelo por valor de 50.653 millones de euros después de aplicar un descuento medio del 63% sobre el que tenían en las entidades. Cuenta en la actualidad con más de 55.700 viviendas y unos 30.000 activos anexos, como plazas de garaje y trasteros. Además, posee más de 185.000 metros cuadrados en oficinas, una treintena de hoteles, y 150.000 metros cuadrados de superficie alquilable en centros comerciales. También se ha convertido en propietario de 15.075 solares (13 millones de metros cuadrados) de los cuales solamente un tercio tienen la consideración de suelo urbano. En definitiva, se ha convertido en la empresa inmobiliaria más importante de España y una de las primeras de la Unión Europea.

Datos en millones de euros/p>

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de SAREB

El objetivo declarado por el Gobierno, que repetidamente negó la necesidad de su puesta en marcha, es que esta adquisición de activos facilitará una mejor gestión de los activos problemáticos y será un elemento adicional en el proceso de recapitalización del sector bancario.

Pero el tiempo transcurrido permite confirmar los peores presagios que los críticos con la puesta en marcha de SAREB manifestaron desde el principio. Además de la descomunal estafa que supone asumir con fondos públicos la desastrosa gestión realizada por las entidades bancarias, el diseño del mecanismo utilizado convierten el mismo en inútil para resolver el problema de la quiebra de las entidades por las siguientes razones:

1. SAREB no aborda la totalidad del problema. El volumen de créditos, inmuebles y suelo transferido a la misma no ha supuesto ni el 40% del existente en el sistema bancario. En su afán de minimizar el problema existente, se deja fuera del perímetro de la misma a más del 60% de los activos tóxicos reconocidos y a la mitad de las entidades bancarias con el peregrino argumento de que “no han recibido ayudas públicas en el marco del rescate europeo”. Pero la insuficiencia del organismo no queda únicamente ahí. Además de los 309 mil millones de euros que el Banco de España califica como destinados al sector inmobiliario o de la construcción, no se pueden considerar exentos de graves dificultades créditos a particulares destinados a adquisición de vivienda (sobre todo los correspondientes a los últimos años de burbuja) y préstamos a empresas industriales con garantías inmobiliarias. Según los últimos datos del Banco de España, el saldo de crédito hipotecario que el sector bancario ha concedido a familias y empresas supera los 966 mil millones de euros y hay que ser conscientes que el valor de las garantías que los bancos tenían se han desplomado.  Hay muchos más activos tóxicos que los que han entrado a formar parte de SAREB por lo que es utópico considerar que se ha solucionado el problema.

2. Los recursos propios que se han fijado para la puesta en marcha de SAREB son insuficientes para la magnitud del reto al que se enfrenta ya que solamente el 2% de los activos adquiridos han sido aportados por los accionistas. El resto es deuda avalada por el Estado. La insuficiencia de capital causará graves dificultades para una adecuada gestión de los activos adquiridos, máxime cuando se trata de elementos de difícil venta a corto plazo. Es inconcebible que se quiera solucionar un problema de excesivo apalancamiento de las entidades financieras con un vehículo de activos tóxicos basado en más apalancamiento, si bien es verdad que ahora se trata de endeudamiento del sector público

3. El traspaso de activos tóxicos a una entidad que no tendrá operativa bancaria produce una paradoja de enorme importancia en cuanto a las necesidades de capital de los bancos que se liberan de ellos. Reduce drásticamente el importe de activos ponderados por riesgo y es sobre este dato sobre el que se aplica el requerimiento del 9% de capital de máxima calidad.  Dada la normativa, cambian activos con riesgo por bonos avalados por el Estado que computan como activos sin riesgo. El resultado es que los requerimientos de capital disminuyen en más de 9 mil millones de euros con respecto a la situación previa a la transferencia a SAREB. A un sector cuyo problema fundamental es la escasez de patrimonio neto, se le reducen las exigencias con un nuevo artificio contable.

4. SAREB se presenta como una sociedad “que no forma parte del sector de Administraciones Públicas”. Se trata de una forma de ocultar una realidad evidente. Para adquirir 50.653 millones de euros de activos tóxicos, el Estado ha aportado más de 52 mil millones de euros entre capital, deuda subordinada y deuda avalada. Sin embargo, el FROB tendrá una participación minoritaria en el capital para evitar que las pérdidas de SAREB computen como déficit público y la deuda sea considerada como pública. La sociedad, sus objetivos generales y su operativa ha sido diseñada por el Ministerio de Economía y Competitividad con el auxilio del Banco de España. Contará además con una Comisión de Seguimiento que controlará su actuación y que estará formada además por los anteriormente citados, por el Ministerio de Hacienda y la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Simular que no es una empresa pública no es otra cosa que un flagrante fraude de ley. Sin embargo, las declaraciones políticas olvidan las ayudas públicas que para las entidades ha supuesto la adquisición de esos activos irrealizables en el momento actual.

5. Los inversores privados que participan en SAREB se beneficiarán de una ventajosa tributación fiscal (1% en el impuesto sobre Sociedades). Si se trata de inversores extranjeros tendrán exenciones en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes por los dividendos o ganancias patrimoniales que reciban por su participación en SAREB. 

6. Aún con las ventajas fiscales, será extremadamente complicado para el Gobierno cumplir con la promesa realizada a los inversores privados de la rentabilidad de la Sociedad de gestión de activos. El Plan de negocio “prevé una rentabilidad esperada sobre el capital invertido del 14%-15%  en un escenario conservador”. Aunque se anuncie que el traspaso de activos se realiza con enormes descuentos, es necesario precisar que los precios de transferencia son similares a los del escenario adverso planteado en el Informe de Oliver Wyman. Se trata de descuentos sobre valores de tasación del punto más álgido de la burbuja por lo que no hay garantía alguna de que a los precios traspasados será posible su venta. La media será un descuento del 63% con relación al bruto en libros para los activos adjudicados. Según tipo de activos, el descuento es del 79,5% para el suelo; 63,2% para las promociones en curso y 54,2% para las viviendas terminadas. En el caso de préstamos a promotores, el descuento medio es del 45,6%, incluyendo recortes del 32,4% para proyectos ya terminados y del 53,6% para créditos destinados a financiar suelo urbano. 

7. Hasta el mes de junio de 2013, SAREB únicamente ha  vendido 700 inmuebles según la información facilitada. A ese ritmo precisará de más de 80 años para enajenar solamente  estos bienes (sin tener en cuenta el suelo y los créditos que son mucho más difíciles de vender).  Parece complicado que logre incrementar el volumen de ventas con las actuales condiciones (precios superiores a los pagados a las entidades entre un 20 y un 25%). 

8. Se ha optado por realizar el traspaso de los activos al mínimo posible que permita la comercialización de los mismos con alguna posibilidad de obtener ganancia económica pero sin generalizar esos precios al conjunto de las entidades. Se defiende que el valor al que se traspasan los activos por parte de las 8 entidades “no constituye una referencia para la valoración de activos bancarios no transferidos”. Es decir, se establece un doble criterio a la hora del reconocimiento de pérdidas por deterioro de activos en las entidades bancarias. A unas se les obliga a dotar las provisiones por la depreciación del valor de créditos, inmuebles o suelo mientras que a otras se les permite no hacerlo. Según un informe publicado por Merrill Lynch, el déficit de provisiones respecto a los precios estimados de traspaso al SAREB ascendería a 8.474 millones para BBVA-Unnim, 5.971 millones de euros para Santander, de 3.649 millones para Unicaja-Caja España, de 1.724 millones para KutxaBank, de 1.272 millones para Sabadell-CAM. El estudio no incluye a CaixaBank (aunque otras estimaciones afirman que esta entidad tiene un déficit de más de 2.300 millones solamente en adjudicados). Solamente Bankinter tiene un superávit de provisiones de 177 millones. Fuera del grupo 0, Merrill considera que Ibercaja necesita más de 3.000 millones para poner sus activos a precios del 'banco malo' y el Popular tendría que asumir un deterioro adicional de 7.529 millones de euros. Como se puede apreciar, el tratamiento diferencial ahorra 34 mil millones de euros en provisiones a las entidades bancarias que han “aprobado” según Oliver Wyman pero que estarían en idéntica situación que las que han precisado apoyo público

9. Para alcanzar la rentabilidad presupuestada, SAREB deberá conseguir algo extremadamente complejo en la situación actual: financiación para los activos que enajene. Ese es uno de los motivos del fracaso de las ventas fijadas en el Plan de negocio. No parece probable que las entidades nacionalizadas vayan a financiar la adquisición de activos traspasados y mucho menos posible es que las entidades que no hayan aportado activos problemáticos al “banco malo” vayan a incrementar su cuota de mercado en el sector inmobiliario. Todos los esfuerzos del organismo van dirigidos a establecer convenios con entidades financieras e instrumentos financieros que permitan superar el insalvable obstáculo.

10. SAREB no ha planteado en su plan de negocio ninguna alternativa en materia de política de vivienda diferente a las estrategias fallidas que hasta el momento se han utilizado en nuestro país. Ni alquiler social, ni erradicación de los desahucios. Parece evidente que no es su objetivo ni tampoco el del Gobierno.

El panorama es desolador: Se han socializado las pérdidas derivadas de la burbuja inmobiliaria y se ha hecho “por la puerta de atrás”, ocultando la participación pública en el rescate y el riesgo para el Estado que compromete sus finanzas para las próximas décadas. Y toda esta desastrosa actuación ha ido acompañada del salvamento de los causantes de la quiebra y cediendo la mayoría accionarial en la sociedad de gestión de dichos activos a inversores privados (fundamentalmente bancos) cuyos intereses son diametralmente opuestos a los de la ciudadanía, que es la que pone el dinero.

Podemos pensar que SAREB no está consiguiendo los objetivos declarados para los que fue creado pero erraríamos si pensamos que no ha alcanzado su verdadera meta: Sostener los precios del mercado inmobiliario de manera artificial para evitar que las entidades financieras consideradas “sanas” quiebren irremisiblemente.

Una vez más, la banca gana…

10 de julio de 2013

Carlos Sánchez Mato

Plataforma por la Nacionalización de las Cajas de Ahorro y por una Banca Pública